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今年北京新房價格同比漲9.9% 土地出讓金大豐收

歲末“盤點季”，各城市一年的房價走勢又浮出水面。從機構統計數據來看，即將過去的2015年，北京樓市依然表現出量價齊漲的市場特征。

偉業我愛我傢市場研究院12月27日提供給《第一財經日報》的統計數據顯示，2015年(截至12月26日)，北京市新建商品住宅(不含保障房，下稱“新房”)網簽量約為10.26萬套，比2014年同期大幅上漲36.7%。而價格方面，今年北京新房成交均價為2.72萬元/平方米，與2014年同期相比上漲9.9%。

與去年下半年業界預計的一樣，2015年還是名符其實的“豪宅入市高峰年”和“地王頻出年”。雖然土地出讓宗數與面積均創階段性新低，但在各大“地王”抬升下，土地出讓金出現大“豐收”。來自亞豪機構的分析稱，開發商在付出高昂土地出讓金成本的同時，由於各類配建的擠占，所能進行商業操作的普宅用地面積卻大幅減少，這也激發著北京住宅市場豪宅化趨勢腳步的不斷加快。

五環內漲得快

偉業我愛我傢市場研究院發現，分地段來看，今年北京各環線新建商品住宅市場表現出明顯的差異，北京五環外已是新建商品住宅成交絕對主戰場，2015年五環外成交面積占比達90%。成交均價方面，受供需不均衡以及五環內住宅趨高端化影響，五環內價格漲勢較大，2015年三四環之間以及四五環之間成交均價漲幅最大，分別上漲37.6%、46.4%。

針對北京市住宅新房市場量價齊漲的原因，偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉對記者分析，2015年房地產市場正式進入政策寬松期，有效刺激瞭市場需求釋放。他認為，“量漲”的原因主要有以下幾個方面，首先是金融貨幣政策穩健趨寬松化，直接利好短期樓市成交;其次，個人住房轉讓營業稅“5改2”，直接利好二手房成交的同時，也刺激瞭改善型需求入市，間接提升瞭新房成交量;三是二套房首付貸由原來的七成首付比例降低為四成，實際上是降低瞭客戶購買二套房的入市門檻，鼓勵改善型客戶入市，能夠有效刺激支付能力稍差的一批準意向客戶果斷出手。

價格的上漲也是多種因素交匯的結果。胡景暉稱，隨著2015年北京新房成交量的提升，開發商對市場未來信心提升，定價的主動權增強，收回或減少降價促銷策略，這是價格上漲的原因之一。此外，他提到，2015年北京大量高價盤入市，在統計結構上顯著拉高瞭住宅均價。此外，2015年土地供地減少，“僧多粥少”，優質地塊高價成交，影響周邊新房定價並且提升客戶對未來的預期，2015年豐臺、大興、昌平、門頭溝等住宅用地樓面價全面提升，“面粉高過面包”帶動開發商提升新房定價水平。

針對2015年和2016年全國樓市的變化和趨勢，在12月15日的2015騰訊(第四屆)智慧地產高峰論壇上，騰訊研究院房產研究中心高級研究員吳衛東表示，2015年中國房地產市場是典型的政策性市場，有些城市出現瞭報復性上漲，有的城市依然很低迷。據他判斷，由於供求關系的改變，2016年一二線城市由於需求方的驅動，而會使得整個房價趨於穩定，但不太可能再出現報復性拉升，而三四線城市還將因為供求關系難以逆轉，而保持持續低迷。

豪宅高峰年

在偏遠一些的新房和公司附近的二手房之間，在北京一傢金融結構供職的宋莉(化名)和男友糾結瞭一陣，選擇瞭前者。這意味著，她未來上班即便坐地鐵也需要一個小時左右的時間，不僅如此，每平方米超過4萬元的價格，買下130多平方米、總價近600萬元的房子，對於這對年輕情侶而言，不是件輕松的事情。

宋莉選擇的婚房位於南四環，屬於豐臺區。從前由於環境、醫院學校配套等限制，南三環外的地段在北京是個相對的房價窪地，然而，今年豐臺多宗地段入市，不少地塊拍出的樓面價超過瞭周邊二手房價格。宋莉告訴本報記者，當發現她有些猶豫時，樓盤置業顧問告訴她“旁邊剛拍的那塊的樓面價都到5萬瞭，未來都是10萬起價的豪宅”。這句話讓宋莉下定瞭決心：買下這個未來將被豪宅包圍的中高端樓盤。

2015年毫無疑問是北京豪宅入市高峰年。來自偉業我愛我傢市場研究院的報告稱，受2015年成交高價地影響，五環內泛豪宅化基本形成，也將從統計結構上提升北京整體住宅價格水平。如果剔除2015年新入市的高端豪宅對房價的影響，如萬柳書院、北京壹號院、使館壹號院、西宸原著、中糧瑞府等頂豪項目統計結構上的影響，2015年新房成交均價為2.68萬元/平方米，同比上漲8.6%。

從北京住宅庫存來看，在2015年市場供需基本平穩態勢下，北京市場庫存基本保持2014年高位，去庫存壓力尚大。與此同時，北京的豪宅庫存也不容小覷。胡景暉對記者指出，前幾年政策限制致使北京豪宅的原有庫存壓力較大，如今政策放開、供給釋放，明年豪宅將集中入市，供應量巨大;而目前的改善型需求偏向緊湊型、中低價，與豪宅並不匹配，市場的消化能力有限。因此，他認為，2016年豪宅的銷售壓力會加大，在樓市整體庫存較大的背景下，房價漲幅也將有限。

盡管如此，北京的高價地仍層出不窮。最近的12月23日，大興區舊宮鎮一地塊出讓，這也是12月份來首宗商品住宅用地，拍賣現場吸引瞭包括金隅、中鐵建、中鐵、龍湖首開等在內的7傢房企現場競爭。經過31輪廝殺，最終該地塊以44.2億元的總價為中鐵置業取得，溢價率61%。據亞豪機構測算，該地塊商品住宅部分折合樓面價3.6萬元/平方米，這一樓面價已經突破去年中鐵建舊宮地塊最高價，成為該區域單價“地王”，這也是北京2015年經營性用地當中第26宗樓面價超過3萬元/平方米的地塊。截至當天，2015年北京土地出讓金總額已超過2000億元，達到2017.25億元。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，2015年雖然土地出讓宗數與面積均創階段性新低，但是土地出讓金卻出現大“豐收”，這其中各大“地王”貢獻不小。但是開發商在付出高昂土地出讓金成本的同時，由於各類配建的擠占，所能進行商業操作的普宅用地面積卻大幅減少，這也激發著北京住宅市場豪宅化趨勢腳步的不斷加快。

面對明年在北京豪宅市場可能遇到的機會和挑戰，房企將采取何種營銷策略來應對?對此，融創北京區域公司副總經理樓艷青在出席論壇時表示，對於項目而言，產品和品質是根本，營銷是錦上添花，產品做好、品質到位，銷售額自然就上升。泰禾集團總裁助理沈力男也認為產品是根本，他說，沒有好產品一定沒有好營銷，好的產品不僅有差異化、均衡性，還有特長和情懷。

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近兩年的房價還是比較穩定的，尤其是隨著2015年中國經濟下行壓力突顯，房地產業告別瞭過去高增長階段，身邊也有幾個小夥伴都在今年置瞭業。不過這一情況在王健林看來不會長久，他說未來5-10年內，北京房價還會繼續上漲。大傢比較關心的問題是：未來，北京房價會漲到多少呢？真的會突破10萬嗎？王健林說自己也不好預計，但是他強調這一定是一個持續走高的過程。

北京房價漲幅位列全球第八位

世界知名的商業地產投資與服務公司世邦魏理仕在最新研究《全球生活報告:城市指南》中，對全球31個熱門居住地的住宅市場進行瞭全方位調研，結果顯示：截至2015年第二季度，全球十大年平均住房價格漲幅最高城市中亞洲占四席；上海和北京分別以14%和12%的漲幅位列第七和第八位。














新聞來源http://money.163.com/15/1228/01/BBSQGB6E00253B0H.html

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